不動産の売却を依頼するには、その不動産会社と売却委任契約を締結することになります。
これは、私の不動産売却をあなたの会社に依頼しますという契約で、不動産会社にとっては、勝手に他人の不動産を売却するわけにもいきませんので、このような契約(媒介契約)を締
結することになります。
この委任契約は、大きく分けて二つの方法があり、専任媒介契約と一般媒介契約があります。
このどちらかを選択して不動産会社と契約する必要があります。
一般媒介契約H複数の不動産業者と媒介契約を締結できる。明示型と非明示型がある。
専任媒介契約H依頼した一社のみとの契約で、他業者には重ねて依頼できない。専任媒介と専属専任媒介契約がある。
さて、それではどちらの契約が良いのでしょう。詳細は第9章で細かく述べますが、それぞれの特性があります。
「複数の不動産業者に依頼すればより早く売れるのでは?」なんて考えは、実は大きな間違いなのです。
「どこの不動産業者に依頼するかわからないので、いくつか依頼してみよう」「とりあえず名前の通っている不動産業者が安心なので」などと思わず、もう少し考えてみてください。
大きな違いが、その不動産業者の予算組みにあります。
売却に関する予算ということになります。それは広告のスペースでもあり、活動の積極性の違いでもあります。
「専任媒介」は他業者からの介在はありません。そのため依頼された物件が売れれば、必ず利益になるという点があります。
依頼された業者は、大雑把に言えば100%利益が出ることが確定するので、広告費に関しても積極的に使うことができるのです。
逆に言えばわかりやすいと思います。
一般媒介で過大な広告費をかけても、他業者が成約してしまえば、会社としては赤字になります。
依頼されて活動して赤字では、会社としては成り立ちません。実際は一般でも多少は必要経費として広告費をかけたりはしますが、広告でもその物件を掲載するスペースは、同じ会社の専任媒介の物件よりは扱いが小さくなります。
成功報酬の不動産業界ではありますが、やはりリスクは少なくしたいのが会社です。
広告費のリスクだけではありません。営業マンだって一生懸命動いたのに、他社に契約を持っていかれては、時間のムダになります。
「一般媒介」とは、不動産業者にとってはリスクの大きいあまりうれしくない契約なのです。
それでは「専任媒介契約」のほうが良いのでしょうか?という質問になりますが、専任媒介契約のほうが良いと私は思います。
ただし、その不動産業者が良い業者の場合です。
きちんと活動してくれる、信頼できて有効に売却活動をしてくれる業者を選定するのが理想です。
